利回は、投資総額に対してどのくらいの収益になるかを表しています。そのため、利回りさえ高ければ良いと思いがちですが、それは間違いです。こ の収益は、物件の状況や立地、維持費などによって大きく左右することになりますし、宣伝で使われる利回りは、あくまでも表面上のモノです。今回は、利回り の基礎的なことから、本当のことについてお伝えしていきます。
4種類の利回りと計算方法をご紹介
1．表面利回り
満室状態の時に、購入した物件でどのくらいの収益が得られるかを測るものです。
計算式
年間家賃収入÷購入物件の価格×100
2．実質利回り
運用諸経費と購入するときの諸経費も考慮して求めます。
計算式
A：年間の収入－年間の支出
B:物件購入価格＋購入時の諸経費
A÷B×100
3．自己資金投資利回り
投じた自己資金に対してどのくらいの利回りがあるかを知ることができます。
計算式
A：年間の合計賃料収入-（年間の支出＋年間での借入金の返済額）
A÷投じた自己資金×100
4．借入金返済後利回り
実質利回りの求め方にローンの支払いも含めたものがこの利回りです。
計算式
A：年間の合計賃料収入-（年間の支出＋年間での借入金の返済額）
A÷物件購入価格×100
この四つの計算式を活用することで、どんな物件が自分に最適なのかを導き出すことができます。
儲かる利回りの目安
まずは、売主の立場になって考えてみます。誰でも、特別な理由もなく自分の物件を安く売りたいと思う人はいないでしょう。
利回りの高い物件があるということは、安くしなければ売ることができない物件、安くする理由がある物件ということです。その理由には、「入居者が集まりにくい」、「修繕費が必要」などがあります。
利回りが高いからとすぐに購入してしまうと、様々な不利益を抱え込むことにもなります。そのため、安くしている理由があるケースでは、その理由を自分で解決できるのか、その理由があっても納得して購入できるのかを考える必要があります。
狙い目の利回り
東京の23区での物件は利回りが低く、地方であるほど高い傾向がありますが、だからといって地方の物件を購入すればよいというわけではありません。
年間の家賃収入が200万円、2000万円の物件を購入すれば想定利回りは10%ですが、家賃の収入が同じであっても、物件を購入する価格が 3,000万円になれば、想定利回りは6.6%になってしまいます。想定利回りが10%であっても、家賃の相場が下がってしまって年間の家賃収入が190 万円に下がってしまうと想定利回りが9.5%まで低下してしまいます。このように、物件価格と家賃相場によって利回りも変わってくることになります。東京 は物件の購入価格は高くなりますが、地方よりも需要が高いために安定した収入に繋がります。
宣伝を見ると、20％という利回りを見ることがありますが、これは物件の購入価格が低いにも関わらず、家賃収入が高い物件です。例えば、年間の家賃収入が300万円、物件の価格が1500万円というケースです。
利益が出る目安は下記の通りです。
・運用益＿新築8％
・売却益＿将来的に売却が見込める立地で5％以上
・地方では新築で8％以上、中古で10％以上
10%を超える物件を探す方法
ネットを活用すれば多くの物件を見ることができて、その中には10％を超える利回りの物件も存在します。しかし、何万件もある物件の中に特定の地域まで絞れば、数百件まで減ってしまい、簡単には見つけられない人もいるでしょう。
不動産投資サイトでは、絞り機能があり、この機能を活用すれば、手軽に利回りの高い物件を見つけることが可能です。ただ、絞り過ぎれば選択肢も減ることになるので、投資方法の計画をいくつか考えておく必要もあります。
三大都市の平均利回り
東京都で6％、大阪で7.6％、愛知で8.5％です。首都圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏では人口だけでなく、企業や大学もこのエリアに集中してい ます。将来は、「海外での生活を考えている」、「子供の海外留学させたい」などのプランがある人は、海外の物件購入を考える人もいます。ハワイのワイキキ などでは、東京の23区と同じ利回りになっています。
実質利回りを求めるために必要な年間支出
実質利回りを求めるためにはランニングコストを把握する必要があります。
年間に必要となる支出の一覧
・管理費、修繕積立金
・不動産所得税
・登録免許税
・司法書士手数料
・印紙税
・仲介手数料
・物件の手数料
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険や地震保険
・修繕費やリフォーム代
このように、不動産投資では、様々な税金や手数料などの費用が必要になります。収入が増えれば税金も高くなるため、納税する税金を把握することが大切です。
利回りの高い物件を購入したのに失敗する人がいる理由
不動産投資では、安全な運用ができる人もいれば、危ない運用をする人もいて、良い物件さえ購入できれば安心というわけではありません。
安全な運用をする人となるためには、先人の知恵や経験を良く学び、自分の運営する能力を高める努力をすることが大切です。
利回りだけを意識して失敗した人の実例を紹介します
Aさんは、10％という表面利回りだけを見て物件を購入します。オーバーローンで購入したAさんは、入居者が見つかるまで返済に苦労したそうです。 確定申告の時には、納税する税金すら把握していません。実家暮らしなので、生活費を削って返済をしますが、無計画な投資に反省をします。
失敗する人に共通することが、利回りだけを確認し、計画性がないことです。知識もなく、計画性もないのでは成功することはまずないでしょう。自ら情報収集をする努力をする、帳簿付けをする、業者まかせにしないことが大切です。
成功するコツ
1．実質利回りを上げる
実質利回りを上げる方法は空室を作らないことです。そのための条件として、立地の良い物件、築年数、物件に合った修繕があります。ただ、修繕などの支出がかさむと実質利回りは低下します。
2．返済比率のチェック、返済後利回りの確認
理想的な物件を購入できてもローン返済比率が追いつかないのでは収益を得ることができません。そのため、空室などが出たケースも想定しながらローン返済の計画を立てることが大切です。
3．利回りは物件選びの指数になる
利回りは物件選びをするための指数に活用できます。表面利回りだけでなく実質利回りもよく確認した物件選びが大切です。
利回りは指針
利回りだけを見るのは良くありませんが、利回りは投資をする上で必要な指針です。
利回りは、物件を購入する際の指針ともなり、この指針をよく確認した上で収支計画を立てて収益が得られる物件を買うことが大切です。
営業マンの言葉を鵜呑みにするのではなく、自分で様々なことを学び確認することで、自分の力で成功させることができるでしょう。