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不動産投資ローンを利用する時に知っておくべきこと

最近では不動産投資をする人が増えていますが、物件を購入する際にはローンを利用する人がほとんどでしょう。ここでは、そんなローンを受けるときに知っておくべきことを紹介します。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

住居とする不動産を購入する際には住宅ローンを利用しますが、投資目的でローンを組む時には不動産投資ローンを利用します。この不動産投資ローンとは、投資用の物件を担保にして購入資金を銀行などから借りることを言います。この二つのローンには二つの違いがあります。

審査基準や金利が違う

住宅ローンは、生活する為の物件に対して融資を行いますが、投資ローンは、投資目的の事業に対しての融資です。住宅ローンでは、お金を借りる人の収 入、返済能力が問われます。不動産投資ローンでは、物件に投資をしたことでしっかりと利益が得られるかどうかが審査ポイントとなります。一般的な住宅を購 入する際には、安定した収入さえあれば返済能力はそれほど問われることもないでしょう。しかし、不動産投資ローンでは、継続的に安定した経営をしていくた めには、様々なリスクに対して対応する必要があり、返済能力が中心に問われる住宅ローンよりも審査基準が厳しいと考えておく必要があります。

また、投資目的の融資では、貸し倒れのリスクも高いことから、住宅ローンよりも高い金利が設定されるケースが多いです。

金利には2種類ある

不動産投資ローンの金利には、変動金利と固定金利の2種類あります。変動金利では、半年に1回金利が見直しされ、返済額も5年に1回見直しがあるの が特徴です。固定金利は、契約した期間は同じ金利で融資が受けられるのが特徴です。一般的に固定年数が長いほど金利も高くなります。

この金利では、変動金利の方を安く設定していることから、多くの人が変動金利を選ぶのですが、返済中に金利が上昇することもあるので、可能の限り繰り上げ返済をすることが大切です。

借入の流れ

不動産投資ローンの流れとしては下記の通りです。

1.金融機関に連絡をして面会日を決め、申し込みに必要な書類などを確認します。

2.必要な書類や資料を揃えて申し込み手続きを行う。

3.手続きが進めば審査が開始されます。この審査は2~4週間程度かかります。

4.審査に通過すると金融機関から通過の連絡が入る。

5.抵当権設定契約、抵当権設定などの締結手続きを行う。

6.全ての手続きが割れば、融資が受けられて物件も購入することが可能。

利点と欠点を知ろう

利点としてはレバレッジが効くこと、資金をためることなく投資ができることが挙げられます。手元にあまり資金がなくても、高い物件を購入することでレバレッジが効かせられますし、購入に必要なお金を貯めなくても購入できるので、タイミングを逃すことなく投資が可能です。

欠点としてまず挙げられるのが、毎月の返済です。満室状態で、順調に収入が得られている時は良いのですが、空室によって収入が減れば貯蓄の中から返 済していくことになってしまいます。また、長期間所有するつもりでいても、諸事情によって売却を余儀なくされることもあるでしょう。タイミングによっては 借金を残すことにもなるため、できるだけ資産価値の高い物件を選ぶことも重要になります。収入が減り、返済が困難になれば自己破産などの債務整理が必要に なることもあり、債務整理をすれば、新たな借入、クレジットカードを作ることも不可能となることも大きな欠点です。

審査を有利にするポイントをご紹介

審査に有利になることとして、まず挙げられるのが貯金です。審査では個人の属性を重要視されますが、利用する金融機関に多くの貯金があると有利になると言われています。

物件の収益性が高いことも大きなポイントになります。収益性が高い物件であれば、成功する可能性も高くなることから、その分だけ審査でも評価が高いです。

収入も大きなポイントになります。不動産投資ローンの借り入れでは年収の5倍ほどとされているため、年収が高い人ほど多くの借り入れができることにもなります。

安定して返済ができるかも審査では重要視されることから、勤務先の経営状態や規模なども重要になり、経営が安定している、大企業に勤務している人は審査に有利です。

金融機関選びでは融資条件をよく確認して選ぼう

不動産投資ローンを提供している金融機関には、東京スター銀行、オリックス銀行、住信SBIネット銀行、日本政策金融公庫、SMBC信託銀行などが あります。金融機関によっては、1000万円から2億円の融資が可能なところもあれば、4800万円までとしているケースもあります。また借入期間も、1 年から20年までとしているところもあれば、1年から35年までの金融機関もあります。各金融機関によって融資条件が異なるので、事前によく確認しておく ことも大切です。

融資が受けられる金額はどのくらい

借入金額は年収の5倍が目安となることから、年収が500万円なら、融資が受けられる金額の目安は2,500万円になります。物件を購入する時に は、物件価格以外にも仲介手数料や登録費用などの諸経費が必要になることを忘れてはいけません。諸費用は融資の対象とならないため、現金で払うと考えてお く必要があります。諸経費は物件価格の5~7%が一般的で、この程度の自己資金は必要です。

金利が上昇した時の対策

ローンを利用している時に気になるのが、金利が上昇したらどうするのかという点ではないでしょうか?この対策として効果的なのが繰り上げ返済です。利息は借入額や返済期間によって決まるため、繰り上げ返済をすることで返済負担が軽減できてリスク回避につながります。

ただ、金利は経費として計上できることから、決して悪いことばかりではないと考えることができます。