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利回りはただの目安!14%の物件でも大赤字!

最近では、老後のことも考えて不動産投資をする人が増えていますが、少し過熱し過ぎと心配をしています。この投資は、知識不足によって大きな損失を被ることもあります。ここでは会計や税務について紹介します。

利回りはただの目安

不動産投資では収益を維持するのがとても大変です。そんな不動産投資では、購入時で重要な指数が利回りですが、購入後は利回りよりもキャッシュフ ローがとても重要です。マイナスのキャッシュフローではローンの支払いがあり、いくら利益が出ていても、この返済が大きいことで手持ちの現金が減って経営 が苦しくなります。

キャッシュフローを確保できないと投資は失敗する?

表面利回りが16%、実質利回りは9%の物件であれば高利回りとなりますが、物件の購入をすべて借金した場合では、返済や税金などを引くと、年間の 手取りが18万円程度となることもあります。 いくら高利回りでも、キャッシュフローROIが2%では、ほとんど収益がありません。投資を成功させるためには、利回りだけでなく、キャッシュフローを確 保することが必要です。

不動産投資では税金が大きな影響を与える

お金が減る原因となる税金としては、

・不動産取得税

・固定資産税や都市計画税

・所得税や法人税

があります。

不動産取得税は、税率はあらかじめ決まっていることですが、オーバーローンで物件を購入すると、この税金を支払うために大きな負担を強いられる事に もなります。半年分程度のキャッシュが手元にあっても、この税金で手元のお金がほとんどなくなってしまうことにもなるので注意が必要です。

固定資産税は資産を持っていれば支払う必要があります。これは、物件の向上が重要になり、木造であれば税金が安く、RCは高くなるのが特徴です。 建築費が高い物件ほど税金も高くなり、軽視していれば、この税金を払うために投資をすることにもなってしまいます。

法人税や所得税は、利益に対してかかる税金です。利益に対して算出される税額ですから、手元に現金があるかどうかは関係ありません。この税金も資金繰りを苦しくさせる原因となります。