Home>不動産>不動産投資ではリスクと対策法を知る必要がある
不動産

不動産投資ではリスクと対策法を知る必要がある

誰でも投資をする時には失敗したくないものです。そのためには、起こる可能性のあるリスクのこと、その対策法を知っておくことが大切です。ここでは、7つのリスクとその対策法を紹介します。

空室リスク

オーナーになると、大きなリスクと感じるのが空室です。経営をしていくうえで、このリスクはできるかぎり抑えたいものです。そのためには、物件選び の時に、アクセスや物件周辺の環境、設備などをよく確認して条件の良い物件を選ぶことがとても重要になります。購入する段階で競争力を上げておくことでこ のリスクを限りなく下げることにもつながるでしょう。

最近では家賃保証がされているサブリース契約をする人が多いです。しかし、この契約では定期的に賃料の見直しが行われ、徐々に賃料が下がり、収益性や利回りが低下することを忘れてはいけません。

空室の対策では、賃料を下げるのが最も効果的な方法ですが、5000円下げるだけで年間6万円もの収入が失われることにもなります。このことで利回 りが低下し、売却時に影響を与えることにもなります。サブリース契約では毎月数パーセントの賃料収入を取られた上に、さらに賃料自体を下げてしまうと、実 質の利回りは大幅に低下します。そのため、賃料を下げるときは慎重に行うことが大切です。

家賃が滞納されるリスク

多くのオーナーの悩みとして、家賃の滞納があります。この滞納には、故意で滞納する場合と、入金を忘れていたなどの過失の場合があります。

故意に滞納した人は契約を解除すればよいと思いがちですが、法律で一方的に退去させるのは難しいです。そのため、事前に入居者を厳選する必要があり ます。このリスク回避では、管理会社に任せる方法もあります。専門の管理会社に任せることで、入居者の審査から回収までしてくれて、本業がある人でも安心 して経営ができるでしょう。

年数が経過すれば家賃は下落する

新築の時と比べて築10年経過すれば5~10%、20年で10~20%、賃料が低下すると言われています。人気のエリアであれば、この低下率も抑え られますが、それでもこの低下を意識していないと大きなリスクともなるでしょう。サブリース契約で、想定以上に下落した場合には、管理会社とよく話し合う ことが大切です。

不動産価格の値下がり

物件の価格が値下がりする原因としては、

・物件の収益力が低下する

・土地のブランド力の低下

・景気、融資環境などの変化

が関係していると言われています。

今持っている物件の価値を低下させないためには、建物と部屋の両方を良好に保つ必要があります。購入時は人気のあるエリアであっても、そのまま人気 が続くとは限りません。日銀や政府がバブルを防ぐために政策を講じることもありますし、金利引き下げがあれば不動産を増やすのも難しくなります。このリス ク回避は難しいですが、金利動向を定期的に調べ、大きな変動があるようなら売却する、売却しないならローンの完済を進めることが必要です。

金利が上昇することも大きなリスクになる

購入価格はとても高い不動産では、多くの人が融資を受けて購入をしてしまいます。この時、金利が上がってしまえば返済負担が増えることになります。このリスク回避では、金融機関と金利の引き下げ交渉をする、金利が安い金融機関に乗り換えるなどの方法があります。

日本では天災のリスクも忘れてはいけない

不動産投資のリスクとして代表的なのが天災で、日本では地震はよく起こります。このような天災のリスクでは、地震保険の加入も大切ですが、倒壊する心配がない物件を選ぶことも大切です。また、地盤をよく調べて、地盤沈下や液状化についても調べておく必要があるでしょう。

税金に対してのリスク

不動産投資では、

・固定資産税

・不動産取得税

・所得税や相続税

などの税金がかかります。

税金を支払わないと、追徴課税や延滞金が発生することにもなります。管理が難しいと感じる人は、税理士に相談しながら進めると良いでしょう。