A.諸経費を考えれば実質での利回りは少し低下します。
宣伝では表面利回りが使われている
不動産投資の宣伝などを見ると「利回り10%」と、記載されているのをよく見かけることがあります。この数字は、家賃収入を物件価額で割ったもの で、表面利回りと呼ばれています。例えば、毎年1,000万円の家賃の収入を得ることができる1億円の物件というケースでは、表面利回りは10%です。
ただ、物件を購入する時には様々な諸経費がかかることを忘れてはいけません。また管理費や固定資産税など、購入後にも必要となる経費があります。購 入する時に取得税や登録費用などが1,000万円かかったとすれば、購入総額は1億1,000万円の物件ということになります。
年間の管理費が80万円、固定資産税が120万円かかったとすると、収入からその費用を支払いに当てる必要があります。このケースでは管理費や固定資産税などを引いた800万円が得られる1億1,000万円の物件となり、利回りは7.3％です。
家賃収入の現況と満室想定
中古物件では、すでに入居者がいるケースもありますし、何室かは空室となっているケースもあります。今の入居率によって得られる収入が現況賃料収入で、空室が全て埋まった時に得られる収入が満室想定賃料収入です。
中古物件への投資では、多くの人が今の入居率で計算された利回りを知りたいところでしょうが、多くの宣伝で使われる利回りは、満室時想定収入によっ て求められた利回りが表記されているため、その表記だけを見ればとても魅力的な物件と感じます。しかし、一般的に常に満室となることは少ないため、空室を 見込んだ利回りを考える必要があります。
融資を受けた時の利回りの考え方
融資を受けて物件を購入した場合には、返済負担のことも考慮する必要があります。表面利回りが10%の1億の物件でも、ほとんどを融資で購入したと すると、返済負担によって年間の収入は200万円程度しか残らないケースも考えられます。この場合では、2%程度の利回りにしかなりません。
重要なのは投資した自己資金との関係です。上記の例で自己資金1000万円を投資して、他は融資を受けた場合、投入1000万に対して毎年200万円の収入を得ることになり、利回りは20%になります。
