不動産投資をする際には誰でも失敗は避けたいところでしょう。その失敗を避けるために成功率が気になっている人もいるのではないでしょうか。ここでは、成功の定義、長期保有を前提にした投資の成功について紹介します。
成功の定義
長期保有を前提とし、物件の購入では35年ローンを組んだとします。物件の売却まで視野に入れ、30年後、40年後にトータルで利益が出れば成功と考えます。
成功する確率は？
どのくらいの人が成功しているかを示した公的なデータはありません。これは、人によって成功の定義が異なるためです。
成功するためには、リスクの存在を把握して、どれだけ認識しているかが大きなポイントになります。
都心の中古ワンルームマンション
リスクをできるだけ減らして成功するためには、都心にある中古ワンルームマンションに投資するべきだと考えます。
購入した物件を短期間で売却して利益を得る方法ではなく、家賃収入を得てローンを返済して、自己資金に影響を与えることなく物件を所有できるという仕組みを目指します。そのためには、空室を発生させないことがポイントになります。
日本では人口が減少していますが、東京では人口が増えています。空室を出さないためには、人口がとても重要で、人口が多いほど需給も高いエリアと判断できます。
なぜ中古マンションが良いのか？
新築なら入居率も高く、空室が発生しにくいですが、購入価格が高く、管理費や修繕積立の支払いを考えると、入居率が高くても赤字になるケースもあり ます。しかし、中古マンションの物件価格は、築15～20年で落ち着く、下げ止まると言われています。変化が少ないことで家賃収入とローンの返済とのバラ ンスがとりやすいです。また、東京ではワンルームマンションに規制があり、好きに建てられるわけでもないので、常に高いニーズが生まれると考えられます。
成功率を高める方法をご紹介
成功率を高めるためには入居者を絶やさないことがとても重要です。そのため、どのような方法で空室期間を短くできるのかについて紹介します。
1．信用できる管理会社と良好な関係を築く
副業として投資をする場合には、どうしても知識や時間が足りません。この場合は、管理会社を利用することにもなるのですが、その会社が貸借業務に強いのか、退去者が出た時にはどのように対応するのかについて知っておく必要があります。
また、入居者を募集するときに広告費用が必要になるのなら、その費用も考慮して投資計画を立てることが必要です。空室が長引くときには、担当者と相談しやすいかも大きなポイントになるでしょう。
2．生活する人の立場になって考える
物件選びで重要になるのが、その物件で生活をする人の立場で考えることです。自分が入居者の立場となり、その物件で本当に生活をしたいと思えるのか ということです。空室が長引く時でも、入居者の立場になって最新設備の導入、リフォームの検討をします。管理会社に全て任せるのではなく、自分自身で対策 を立てる姿勢を大切にしましょう。
3．早めの完済を目指す
投資を始めた頃は諸経費によってマイナスになることもありますが、収益が落ち着いてきたら、早めの返済を心掛けましょう。繰り上げ返済をして完済ま での期間を短縮できれば、支払う利息負担も減らすことができます。完済できれば、家賃収入を次の物件の購入資金に充てることもできるでしょう。ただ、返済 し過ぎれば手元のお金も減ることから、手元のお金にも注意しながら早めの完済を心掛けましょう。
まとめ
不動産投資で成功するためには、需要のある都市部などのエリアの物件を購入し、購入資金を抑えられる中古物件を購入することです。長期保有が前提なので、修繕期間なども予測して準備することも大切です。
