投資には、株やFXなどもありますが、不動産は大きな損失を出す可能性があります。大きなリスクも伴う投資なのですが、このリスクを考慮せず行なっている人が意外に多くいるようです。ここでは、不動産投資をする際に重要な3大リスクを紹介します。
経済的なリスク
買い物をすれば数パーセントの消費税を取られることになりますが、それほど負担とは感じないでしょう。しかし、不動産投資では数千万以上の買い物となるケースがほとんどで、ほんの数パーセントでも大きなリスクとなることがあります。
金利が上昇することでのリスク
ローンを組むときには、固定金利と変動金利の選択が迫られます。固定金利なら完済するまで金利は変動することがありませんが金利は割高です。変動金 利は、定期的に変動はしますが固定金利よりも割安に設定されています。ローンを組んだ時には金利が2%であっても、それが3%にまで上昇してしまえば大き な負担増となります。金利上昇を予測するのは難しいことですが、ローンを組む時にはある程度金利が上昇することで支払いが増えることを想定しておくことも 大切です。
また、この投資では税金も大きなリスクと考えておく必要があります。必要な税金としては、取得税や固定資産税、売却時に発生する譲渡所得税などがあ ります。支払いが滞れば、差し押さえとなって物件を手放さなければならない事態にもなります。ローンの支払いだけでなく税金のこともよく考えておく必要が あるでしょう、
増税が決まると、「駆け込み需要」という言葉をよく聞くようになります。増税する前に物件を購入することでお得になると考えがちですが、これは不動 産会社が販売する際に投資家を煽っているものだと考えておく必要もあります。実際には、増税後には駆け込み需要の反動によって物件が値下がりするケースも 多く、増税前よりも増税後の方が値下がりによってお得に買えたというケースも多く存在します。
運用する上でのリスク
利回りの良い物件を購入したとしても、最終的に大きな利益を手にできるかは運用次第です。購入してすぐに転売するのであれば良い物件が購入できるかが重要となりますが、10年以上も運用するのであれば、その運用の際に起こるリスクを上手く管理していく必要があります。
運用リスクで、考えなければいけないのが空室リスクです。このリスクを100％回避するのは不可能で、そこにつけこむ管理会社もあります。空室率が高いとどうしても何か対策をしなければと焦ってしまいますが、管理会社を利用するときには注意が必要です。
運用する際には、家賃が滞納される、夜逃げされるリスクも忘れてはいけません。日本の法律は住居者を守るように作られているため、滞納があるからと 簡単に入居者を追い出すことはできません。なかなか退去してもらえない場合には、提訴する必要も出てきますが、こうなるとすぐには家賃を回収できません し、裁判費用も掛かってしまいます。また、夜逃げされてしまえば、家賃の回収自体が不可能となることもあります。生活苦の人には、少し手も家賃収入を得る ために、妥協案を提示するのも一つの方法です。
日本では人口が減少し、2100年には2015年比で35％も減少すると予想されています。このような日本では賃貸の需要も減っていくと考えられ、このことも大きなリスクです。
物件の破損や老朽化、災害のリスク
最後に紹介するリスクは、老朽化や災害などによって物件が破損するリスクです。
日本は地震が多く、震度1以上の地震であれば、一ヶ月に150回以上も発生していると言われています。そんな日本で生活していても、このリスクに関して準備をしていない人は多いです。災害によって全壊してしまえばローンだけが残ってしまうことにもなります。
新築の物件であれば、すぐに修繕するようなことはありませんが、中古物件では、購入してすぐに修繕しなければいけないケースもあります。修繕では、 屋根や外壁、給湯器や配管の交換など多くの項目があり、費用もそれだけかさむことになります。大規模な修繕が想定されるのなら、そのための積み立てをして おくことも大切です。
まとめ
ここでは、不動産投資でのリスクについて紹介してきました。不動産投資をするときにはこのリスクをよく理解し、事前に対策を立てることも大切です。
